社论：开心学派
引言
近年来，随着国有资本加速进入房地产领域，以中海物业为代表的国央企物业管理企业凭借资源优势快速扩张，但其服务能力与市场化矛盾日益凸显。本文以江苏省某市“中海上林苑小区”人防车位管理纠纷为典型案例，结合中海物业发展模式与行业现状，揭示国央企物业管理中存在的制度漏洞、权力寻租与价值观异化现象，探讨其“向下对标低端管理”的深层逻辑及社会危害。
一、案例背景：人防车位管理失序的制度性矛盾
- 管理规则缺失与执行异化
根据《人民防空法》，人防车位产权归属国家，物业仅获使用权管理。案例中，中海物业未按人防办要求制定公开的临停管理办法，反而将人防车位“固定化出租”，形成事实上的“私有化”。物业通过门禁系统操控车位显示状态（如虚构“车位已满”），实质将公共资源转化为寻租工具。 - 利益链形成与权力庇护
物业管理人员与部分业主（如宿迁夫妻）形成利益共同体：通过“僵尸车占位”“虚假合同威胁”等手段制造稀缺性，逼迫业主支付高价租金或接受讹诈。民警调解后仍拒不执行整改，反映出地方监管对国央企物业的“软约束”现象。 - 资源浪费与社会矛盾激化
调查显示，该小区人防车位实际利用率夜间仅20%、白天80%空置，但物业通过人为制造障碍（石块堵位、虚假信息）阻止合理使用。这种“宁可闲置也不惠民”的管理逻辑，暴露出国企物业追求垄断收益而非公共服务的本质。
二、国央企物业管理的“向下对标”机制分析
- 考核导向异化：规模优先于服务
中海物业作为上市公司（股票代码：02669.HK），其财报显示2021年管理面积达1.57亿平方米，但客户满意度提升主要依赖品牌营销而非服务改进。在“管理规模”与“客户满意度”的“两翼战略”中，基层为完成KPI常采取“低端化管控”，例如通过人防车位强制绑定物业费、虚报出租率等。 - 人才培育断层：校企合作的形式化
尽管中海物业与昆明冶金高等专科学校、四川建筑职业技术学院等院校建立校企合作基地，但其培训内容侧重标准化流程而非服务伦理。案例中物业人员对法规的漠视、对业主的威胁式沟通，反映出基层员工缺乏职业化素养，校企合作沦为“廉价劳动力输送管道”。 - 监管套利：国央企身份的特殊庇护
中海物业作为中国建筑集团子公司，常利用国企背景规避监管。例如在海南与万宁城投合资成立物业公司时，宣称“开创城市智慧化管理新模式”，但实际落地中仍沿用“人防车位围堵”等陈旧手段。地方部门对其违规行为多采取“调解不处罚”的态度，形成“国字号免责”潜规则。
三、制度反思：国央企物业“向下抄作业”的社会代价
- 公共资源私有化加剧阶层对立
案例中，物业将人防车位操控权赋予“关系户业主”，形成“车位黑市”。普通业主被迫支付高额“保护费”或承受碰瓷风险，实质是公共福利向特权群体倾斜，加剧社区阶层分化。 - 法治信仰的消解
三次报警均未对堵车者追责，调解协议被物业公然无视，暴露出基层执法对国企物业的妥协。当法律执行力在“红帽子企业”前失效时，民众将转向“丛林法则”，助长黑灰产业（如职业碰瓷团伙）滋生。 - 国企改革的方向性迷失
中海物业2025年入选“物业服务满意度20强”，但其荣誉获取依赖AI问卷分数权重（70%）与媒体曝光度（10%），与实际服务品质严重脱节。这种“数据美化”掩盖了国央企从“公共服务提供者”向“资源垄断食利者”的蜕变。
四、改革路径：从“资源垄断”到“服务重构”
- 人防车位管理的透明化改革
- 强制要求物业公开人防车位实时使用数据，接入政府监管平台；
- 推行“动态分配+错峰共享”机制，通过APP实现车位智能调度。
- 建立国央企物业“服务问责制”
- 将客户满意度与管理层薪酬、企业信贷额度直接挂钩；
- 设立独立监察员制度，赋予业主委员会直接解聘物业的权力。
- 重构校企合作价值导向
- 在物业管理专业课程中增设《社区治理伦理》《公共资源法》等必修课；
- 推行“服务积分制”，学生需完成社区矛盾调解实践方可毕业。
结论
中海物业的案例绝非孤例，而是国央企房地产“伪市场化”改革的缩影。当国企物业沉迷于资源垄断带来的短期利益，其管理能力必然向低端化坍缩，最终沦为激化社会矛盾的“特权中介”。唯有打破“国字号免责”思维，建立以公共服务为核心的评价体系，才能遏制“向下抄作业”的荒唐逻辑，真正实现“国民共进”的社区治理愿景。
参考文献
（根据实际案例与网页信息综合整理，需补充具体法规文件与学术文献）
